干货!集体土地上房屋被征收后,谁来拆?怎么拆?_国内楼市_资讯_乐房网

干货!集体土地上房屋被征收后,谁来拆?怎么拆?

发布日期:2019-07-11浏览次数:77

在众多征地拆迁案件中,很多当事人都以为一旦签署了安置补偿协议或拆迁过渡协议,政府强制拆除房屋就是理所当然了;因此,很少有人关注到房屋被征收后应该由谁来拆、怎么拆、是否合法,而实际上,这其中大有讲究。

其实,无论是征收集体土地还是征收国有土地上的房屋,均应在完成补偿安置工作的情况下由行政机关申请人民法院强制执行,在获得法院的准许强制执行裁定前,行政机关没有直接强制拆除被征收房屋的权力。即使在被征收人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿的情况下,征收机关若要实现强制搬迁和拆除,也必须按照法定程序申请人民法院强制执行。

根据《物权法》的有关规定,政府征收可以导致物权的消灭;但需要特别注意的是,在征收补偿工作完成前,仍应保障被征收人对被征收房屋或者土地的合法占有权益,被征收人未获得安置补偿前,不能予以强制执行。即征收土地和房屋除应当遵循“无补偿则无征收”的原则外,还应当遵循“先补偿、后拆迁(执行)”的原则,否则,被征收人有权拒绝搬迁,征收机关也不能强制执行。

该原则不仅体现在相关法律的原则性规定中,还细化在国务院相关规定和司法解释中,如《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二条、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条、《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第六条。之所以明确“先补偿、后拆迁(执行)”原则,根本目的在于保障被征收人在土地或房屋被征收后,获得安置补偿前的基本生活或生产经营条件。

一般而言,被征收人获得安置补偿包含两种情况:一是征收机关与被征收人就安置补偿达成一致并签订安置补偿协议,征收机关开始按照安置补偿协议主动履行相关义务;二是在与被征收人达不成协议的情况下,征收机关依据征地补偿安置方案依法作出补偿决定或补偿行为,即安置地点和面积已经明确,补偿款已经支付或者专户储存。

实践中存在征收机关与被征收人达成安置补偿协议后,被征收人主动将土地或房屋交征收机关处理,征收机关据此采取的拆除行为不属于强制拆除范畴,该拆除行为的合法性和正当性是基于被征收人认可安置补偿后的自愿处分行为。

但需要注意的是,实践中常常会出现签署《拆迁过渡协议》等非正式安置补偿协议的情况,该类协议虽然约定了过渡费、搬迁费和奖励金,但没有关于被征收土地和房屋的安置补偿条款,征收部门在签署该类协议也没有对被征收人作出明确安置地点、支付或提存补偿款的安置补偿行为。在此情况下,双方约定被征收人将房屋交征收机关拆除的内容,能否作为征收机关实施拆除行为的合法性基础?

我们认为,房屋征收补偿的过渡条款是房屋被拆除之后获得实际安置之前,征收部门与被征收人关于过渡方式、过渡期限和过渡费用的具体安排,不同于作为征收补偿主要内容的补偿方式、补偿金额、安置地点和面积等主要条款,过渡条款并不能从根本上保障被征收人的安置补偿权益,仅有过渡条款的过渡协议不能替代整体的安置补偿协议,过渡协议中约定的将房屋交由征收机关拆除的内容,必须与明确约定征收补偿主要条款的安置补偿协议结合后,方可作为征收机关拆除被征收房屋的合法依据,仅就过渡问题签订的过渡协议,即使协议中约定拆除房屋的内容,在征收机关完成安置补偿工作之前,也不能作为拆除被征收房屋的合法依据。

因此,如果征收部门在征迁过程中,既没有依法作出责令交出土地决定,也没有依法申请人民法院强制执行,且在没有完成安置补偿工作的情况下,直接对被征收房屋实施强制拆除行为,则涉嫌违法,当事人在遇到该类情况后,也应当及时向律师咨询,尽早拿起法律武器,维护自身合法权益。

【本文涉及的相关规定】

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条:”违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。”

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条第一款第三项:”县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定,申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的,应当符合下列条件:……(三)被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿,且拒不交出土地,已经影响到征收工作的正常进行……”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款:”被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”(该条虽然是针对国有土地上房屋征收强制执行程序的规定,但对因集体土地征收而引起的房屋及附着物的强制拆除问题,亦可参照。)

《中华人民共和国物权法》第二十八条:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二条规定:“征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题。切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障;”

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条规定:“土地管理部门申请人民法院强制执行责令交出土地决定的,应符合被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿等条件。”

《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第六条规定:“征收补偿决定明显不符合公平补偿原则,严重损害被执行人合法权益,或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障的,人民法院应当裁定不准予执行。”

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