楼市看多与看空,都是谎言_国内楼市_资讯_乐房网

楼市看多与看空,都是谎言

发布日期:2019-09-22浏览次数:18

来源:每天学点经济学

来源:子木聊房(:)

前段时间推送了一篇文章《炒房三代,终于凉了》,没想到引发了读者热议。

有一位读者留言道:“子木老师最近写的文章和之前观点完全不一样,为何成了大空军?”

看到这条留言时,我一是震惊,二是突然有些自责。

写楼市这么长时间,还被读者单纯地认为是空军/多军,说明这么多文字根本没写明白,研究结果,也只是徒有其表。其实推这篇文章的想法很简单:

求富心理可以理解,但千万不要「失控性」透支杠杆炒房。

因为我见过太多的极端案例,炒房被套,资金链断裂,失信拉黑,妻离子散……家底殷实的开发商都扛不住一个楼市周期,何况是普通人?

在接触的这么多购房者中,没房的显然大部分是空军,因为他们希望房价跌下来,让自己能买得上房子。有房的自然都是多军,希望房价再涨涨,房子能卖个好价钱,再换套更大的。也有天天在网上武装自己,码字唱空的人,偷偷私底下问我:今年年底的房子能不能买?

你看,从空到多,只是一套房子的事儿。说白了,大部分人都是从自己的根本利益出发,本能地过滤了那些不想看到的真相。

我认为,这个世界上也根本没有空军和多军,凡是绝对的,都是案板上的韭菜。为什么?

我给大家讲两个故事。

我之前认识的一个老空军老张,在年时是牛刀的忠实信徒。他认为中国人口在老龄化,经济即将遭遇“”拐点,房价早已超出了房贷比,非常危险。

老张为了表明决心,把北京的婚房卖掉,坚持租房不买房,赚的钱都投进了股市。几年下来,大家也知道了,在股市交了一生的学费,和房子的距离越来越远。

然而这位老先生在牛刀落败之后,丝毫没有反思,继续将看空精神发扬光大,把信仰转移到了马云身上。因为马云曾经说过一句话,“年以后,房子如葱”。

我告诉过他,任何人说话,都要看他的背景。马云香港白加道豪宅个亿,苏州金鸡湖边的豪宅个亿,上海内环中式大宅㎡,其他地方的房产更是数不过来。你跟他比?

“年以后,房子如葱”的前提是什么?是城市。

换句话说,如果年以后北京房子如葱,你现在就可以躺在床上歇着了。

当然之前我也给他做过功课。例如年前夕,楼市低迷,房价开始露底,第一波刺激政策开始出台,我让他赶紧买房。但老张给我的答复却是,钱不够,买不了。

你去借啊,职场混了这么多年,借个百八十万不是很轻松吗?他说再等等,房价万一又降了呢?随后房价翻了两番,即使借钱也不可能买得起了。

要知道,是否能买得起房子永远不取决于你有多少钱,而是房价是否会继续涨下去!行情来了,能买大房买大房,能买小房买小房,没钱买房就去借,没人会等你。

老张是绝对的空头,老李则是绝对的多头。

老李是我在东胜考察时认识的,早期家里有矿,后期家里有房。他的信仰是任大炮的“房价永远涨”。

任大炮理论贯穿始末就是一句话:「城镇化红利+经济发展带来的独居需求」。城镇化很简单,就是目前全国常住人口城镇化率达.%,离发达国家水平还差个百分点,这意味着未来大概还有亿农民进城买房。

而经济发展带来的独居需求则是,老百姓的日子逐渐好过了,原来一家人住在一起,现在为了舒服,需要一个人住一套房。

这两个利好因素看似没任何问题,但其实有一个很大的制约因素——农民工有没有能力买城里的房子?进城之后靠什么为生?

事实证明,现在农民工的平均收入远不抵房价的增速。要不是上一轮大棚改助力,释放大量资金,让农民勉强上了城中的“车”,城镇化率依然还是前几年的水平。但是棚改这东西副作用太大,肯定不能常用,年这样尺度的棚改可以说是“绝唱”。

第二点更为重要。农民工进城之后,工资收入是否在覆盖房贷后,还能维持正常生活。据我所知,除了家里有个钱包,一般正常毕业的大学生都很难做到。

所以,在房价高企的今天,城镇化建设是城市人口之间流动的城镇化,而不单纯的农民工进城的城镇化。相信这句话你能理解。

但老李却没有理解。

他认为所有城市都会获得城镇化天大红利,在鄂尔多斯康巴什新区建成之后,老李带着亲戚的征地补贴一头扎进了楼市,在不限购的当年一口气吞下套房产。老李这样的炒客不少,年鄂尔多斯的房价一度高达.万/平米。

然而鄂尔多斯这个地方,实际本地人口相对其他城市人口太少了。外来人口,对这里的生活环境,气候环境不习惯。创文明城市,还不让大多数饭店开业,小摊小贩统统驱走。房价高,房租高,消费高。鄂尔多斯做生意的主要是外地人,大家没钱赚都走了,只剩下本地人玩高利贷。

最后,鄂尔多斯房价从.万/平米斩到/平米,烂尾楼无数。最主要的是,房子即使斩到这份上,也没有人买,鄂尔多斯人口万,康巴什新区人口万,尤其是新区,基本人手套房,买来做什么?

而老李这时候做了一个极其“英勇”的举措,“卖业保房”。把家业转让,得来的钱悉数还了亲戚,自己把大部分房产留了下来。因为他心中的火还未熄灭,坚信看多,房价有朝一日一定会涅槃而生。

现在依然是无人居住的鬼城,年月摄

时机的确是来了,年康巴什新区在棚改推动下,房价开始复苏。中心区大部分楼盘回升至万/平米的水平,和年房价最高的时候差不多了。那段时间老李给我打电话,开心的说,十年修得同船渡,房价终于涨回来了,感觉迎来了人生的高光时刻。

我给他的回复是:“卖得了再说!”

老李和老王,是我身边横跨一个楼市大周期的真实案例。这样的人不在少数。讲述他们的故事,就是为了给大家传递一个信息:

什么样的花,结什么样的果。

你不单要读得懂楼市学者口中的观点,还要清楚它们背后的前提设定条件。看你买的房在“哪个城市”。

我一直认为好的城市,房产投资就是一场在平衡中寻求共赢的游戏,而差的城市,就是一场残酷的零和游戏,有人赚钱就一定有人血本无归。

在此基础上,我把所谓的多空观点总结出以下条,希望对你有用。

.长周期看多,短周期看空。

经济只要发展,央行降准,释放货币流动性就是必然的选择。而货币通胀后,房价作为大宗消费品,价格一定是上涨的。所以在漫漫长市中,房价的「数值」一定是增加的。

但在短期内,政策是主导因素。

让你买房,房价涨,不让你买房,房价回落或横盘。这个靠限贷和限购去控制,采用最新房贷利率后,每个城市会通过加点数值的大小去控制房子的流动性。

注意这个涨的数值一定要跑过通胀,否则都是亏损的。而且只适用于部分城市,具体哪些下面会讲。

.二手房交易主导的市场看多,新房交易主导的市场看空。

如果一个城市的房产交易结构主要是二手房,说明这个新房供应不足,核心区的土地大部分已被开发完毕。如果二手房高于新房均价,说明这个市场人口多,房子少。是看好的。反之,一个城市目前阶段,新房还是绝对主流,二手房都卖不出去,说明房子远大于人口。

上面我给老李的回复,“卖得了再说”就是这个道理。鄂尔多斯康巴什新区的房子是比人口多的,这次通过棚改让周边大部分农民入城买了房,营造出一波上涨走势,但未来外来人口不流入,房子又该让谁接盘呢?

房子能变现才叫资产,不能变现就是水泥疙瘩。

.城市群看多,三四线个体户看空。

进入年之后,我们有西部大开发。现在为什么不提了?

是因为西部大开发投入巨量的资金,结果收效甚微,投不下去了。在资源有限的情况下,为何不把经济强的城市继续做大做强,以带动周边其他城市发展呢?全世界都是这么干的。

于是城市群战略就出台了。

国家规定的城市群共有个,目前保守来说,只有三大城市群(珠三角、长三角、京津冀)有未来。其他城市群主要利好的基本都是中心城市,例如成渝城市群的成都和重庆,长江中游的武汉、长沙,中原城市群的郑州,海峡西岸城市群的福州和厦门。

要记得,非重点城市群的核心城市目前还处于吸血发展时期,所以是利空周边三四线城市的。如果想达到北上广深这样可以反哺周边的体量,起码得-年。

至于三四线“个体户”就不用多说了,鄂尔多斯就是典型的代表。

.距离近的新区看多,距离远的新区看空。

现在遍布全国大地都是新区,数据显示,最疯狂的城市造了个新区。所有新区都有潜力吗?并不是。其中有一项要参考的就是距离。

美学上,距离产生美,投资学上,距离就是成本。离主城区较远的,由于资源断层,很难发展起来。典型的鄂尔多斯的康巴什新区,呼和浩特的和林新区,甚至天津的滨海新区。

天津滨海新区可是国家级新区,就因为和主城区距离太远,产业吸附力弱,外来人口流入缓慢,一直都是“蛰伏”姿态。所以在新区买房投资的一定要谨慎。

.“胡焕庸线”北看空,“胡焕庸线”南看多。

这是人类自然的迁徙趋势。古今中外,繁华地带的气候一定是最适合人类居住的。所以胡焕庸线以东,中国%的国土面积养育了%的人口。未来随着户口限制的放松,人口会以大学生流动的方式发生剧烈变迁,城市分化加速,房价分化加速。

目前来看,胡焕庸线的东北部分也在萎缩,可能未来最北面就剩下沈阳了。而且这个趋势不可逆。

有人说,“落叶归根”不是老祖宗给的规定吗?抱歉,这个世界已经不允许了。

这么多年,你会发现城市的选择,对人们的影响不是起跑线的问题,而是赛道。拿北京来说,孩子一出生就能享受大城市发展带来的收益,房价增值是三四线城市的几倍,更别说是教育资源和医疗。慢慢的,大家会转变这个观点的。

其实关于看多和看空的观点还有很多,这里卖个关子以后再讲。但通过以上的讲述,你应该知道我并非是单纯的空军或多军。

对楼市坚持客观理性,以实践为主,数据为辅,挖掘真相,才是研究楼市的正确姿势。希望大家多以自身情况看楼市风云,不要听信某家一言,就以为窥见楼市天机,转手就把一辈子的辛苦钱送出去了。

这样做的,不是疯子就是傻子。

  

热点楼盘更多..

更多>>推荐楼盘
更多>>最新楼盘
更多>>热点楼盘
更多>>价位相近楼盘
更多>>周边楼盘
区域:

更多收起 全部 海口澄迈琼海文昌临高儋州三亚万宁定安五指屯昌东方陵水乐东白沙昌江保亭琼中其他

价格:

全部 4000以下 4000-5000元 5000-6000元 6000-8000元 8000-10000元 10000元以上

类型:

全部 住宅 公寓 商铺 写字楼 别墅 商住楼 其它

特色:

全部 小户型 公园地产 学区房 旅游地产 投资地产 海景地产 经济住宅 宜居生态地产

字母:

全部 A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

最新文章
二手房
团购
新房