囤房还是持币?国家再次“定调”,未来10年楼市框架已基本明朗_国内楼市_资讯_乐房网

囤房还是持币?国家再次“定调”,未来10年楼市框架已基本明朗

发布日期:2019-11-08浏览次数:53

有人说,房地产有两个需求,再过年依然会奏效。

一,人口从农村到城市的迁徙。

经济学家姜超举了个例子,他老家是武汉旁边的一个县级市,年时间房价涨了一倍,今年特别担心棚改下降后房价会不会大幅下降,没成想,前几个月回老家一问,房价非但没有下跌,稳中还有微涨。

背后的原因就是教育,促使人们不得不从农村来到城市,省会和地市去不了,就选择县城安家。

乡镇的学校在消失,好的老师也都去到了县城,久而久之,连一个线小县城也开始炒作学区房的概念,如今三线以下城市大部分都取消了落户限制,对周边的农村和乡镇来说,大型公立医院和中小学,是县城最大的吸引力。

这样的迁徙,还会持续很多年。

二,人人都想住好房子。

孙宏斌最近演讲说,每个人都看看自己周围的个朋友,这十个人里,至少有个人天天想着换房子的事。

其实,对有房族来说,换不换房子,无非是生活质量的高低罢了。

房子住的大小,小区是否高端,不会让人难到无法忍受的地步,心大的人该吃吃该喝喝,没丝毫影响。

听过了无数“劝人知足”的道理,对改善一族来说,依然是耳旁风,想换房的人,遇到合适机会仍然会出手。

那么,有这两个需求存在,是不是意味着楼市高枕无忧了?

当然不是,人人都想去城市,每个人都想住大房子,这样的需求几百年来都一直存在,这两个理由,只能是房地产维持既有规模的支撑,而不能理解为进一步扩张的动力。

因为再迫切的购房需求,都抵不过生活的压力。

有数据表明,去年有近万个大龄农民工返乡,四川、贵州、安徽、河南是主要回流地,年岁渐长,又没有其他技能,回到农村没有合适的工作可干,一家人的吃穿用度尚且没有着落,这时候还顾得上去城市里买学区房?

在房价最高的长珠两三角,居民杠杆率已经逼近%,浙江排名第一,高达%,上海位居第二,杠杆率高达%,广东成为第三,达到了%。

对于一个普通家庭来说,即便夫妻都是月入数万的码农和工程师,月供占去绝大部分收入的情况下,哪里还有余力换房子改善?

那么,对一般人来说,未来年,该“囤房子”还是“持币”?国家再次“定调”,十年楼市框架已基本明朗。

第一,流向房地产的钱,变得越来越少。

最近几个月,拿地过于激进的房企被点名,债券、融资或遭收紧或暂停;就非标融资方面来看,传统的通道类业务均不得再做,融资或进一步收紧。

开发商的钱变少了,购房者的钱也开始“缩水”。

自月平安银行发布《关于加强对房产类商户交易管控的公告》后,两个月来,农业银行、兴业银行、建设银行、招商银行、光大银行等多家银行纷纷发布相关公告,形成了一波对信用资金流入房市的管控小高潮。

没了钱,房地产很难再翻起大的风浪,略懂经济学原理的人都知道,当一个商品缺乏货币“推升”时,流动性会就会变差,买卖交易日益清淡,“囤房”的后果就是“卖不动”。

第二,一城一策,房价难以形成普涨效应。

下半年以来,苏州限售之后还不够,还有限购和禁涨,西安抢人之后房价蹿升太快,落户炒房的路子直接被堵住,合肥以地块周边房价确定出让地价,不再摇号。开封本来放开了限售,转眼就取消,其中意味不言自明。

与之对应的,是最近南京、天津、海南、南通等多地发布了“人才购房”的宽松措施。

一边收紧,一边放松,这意味着楼市彻底告别了“普涨”年代。

从年至今,京沪深、省会、地市、县城的新房均价全线上扬,呈现出了“普涨”之势,对任何一个上车的购房者来说,都能够轻易“撞大运”。

但是,一城一策,意味着买房的难度呈现“指数级”上升,限购的资格,限售的期限,社保和个税的缴纳变化,学历不同,年龄不同,在一个城市里买房的“待遇”也不同。

第三,房地产的行业规模,会原地踏步。

在经济学中,一个行业的扩张,一般会经历幼稚期、成长期、成熟期、成熟期几个阶段。

回溯全国-年商品房销售面积,从年的.亿平米,攀升至年的.亿平米,涨了倍。

年的时间,倍的增幅,这样的速度,没有任何一个行业能与之匹敌。

在年,房地产销售额是万亿,年末达到了万亿,多年的时间,增长了倍。

很明显,房地产行业正处在“成长期”向“成熟期”过渡的阶段,行业特点、行业竞争状况及用户特点非常清楚和稳定,买方市场形成,行业盈利能力下降,新产品和产品的新用途开发更为困难,行业进入壁垒很高。

与其他行业做对比,目前汽车行业中国前五名占据了%的份额,啤酒行业是%,空调行业高达%,手机行业高达%。

地产行业的前五名是%,表面上看这个数字并不高,但考虑到房企需要“拿地”的特殊性,大型房企下沉到所有城市基本不可能,未来年,行业集中度提高到-%之间,大概率会步入成熟向衰退过渡的阶段。

流向房地产的钱被大幅收紧,决定了房价失去“弹性”,再无套利空间。

告别普涨,说明楼市的分化是大势所趋,除了极少数热点城市之外,“囤房”的结果就是“无人接盘”。

房地产行业规模见顶,意味着炒房赚差价的“红利”成为历史。

这就是未来年楼市的框架,对普通购房者来说,在大类资产收益率增长放缓的年代,每个月多余的收入存起来,“持币”不失为是一个好选择,“囤房”极有可能会“人财两空”。

马云的“荷花理论”,也能给人很大的启发。

在马云的一次演讲中,听他提到了“荷花定律”:一个荷花池,第一天荷花开放的很少,第二天开放的数量是第一天的两倍,之后的每一天,荷花都会以前一天两倍的数量开放。

如果到第天,荷花就开满了整个池塘,那么请问:在第几天池塘中的荷花开了一半?

是不是第天?不,是第天。这就是著名的荷花定律,也叫天定律。

这个理论,也从侧面回答了“持房”还是“持币”的问题,现在的房子虽然高不可攀,随着时间流逝,保值属性降低的速度也会越来越快。

楼市的“长效机制”,也像开满池塘的荷花一样。

从无到有,从零开始建设到逐步完善,从土地供给、供地机制改变,到控制货币流入市场的速度,还有限购、限售、限价等措施,以及租赁房市场的建设,都需要付出巨大的精力和成本,指望一两天马上实现是不现实的。

但是,时间越往后,各项措施的力度就会越大,打好基础,厚积薄发,房子自然会剥离金融属性,回归自住属性。

  

热点楼盘更多..

更多>>推荐楼盘
更多>>最新楼盘
更多>>热点楼盘
更多>>价位相近楼盘
更多>>周边楼盘
区域:

更多收起 全部 海口澄迈琼海文昌临高儋州三亚万宁定安五指屯昌东方陵水乐东白沙昌江保亭琼中其他

价格:

全部 4000以下 4000-5000元 5000-6000元 6000-8000元 8000-10000元 10000元以上

类型:

全部 住宅 公寓 商铺 写字楼 别墅 商住楼 其它

特色:

全部 小户型 公园地产 学区房 旅游地产 投资地产 海景地产 经济住宅 宜居生态地产

字母:

全部 A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

最新文章
二手房
团购
新房