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高层对楼市的“真实看法”,刚刚公布了!

发布日期:2019-12-23浏览次数:131

原创:刘晓博

对于当前楼市,高层真实的看法什么?是乐观还是悲观,是满意还是不满意?

在今天傍晚点之前,大家只能猜测,而没有%的把握。

比如月日召开的“定调年经济发展”的政治局会议,没有提到房地产。坊间主流的猜测是:没有“消息”就是最好的“消息”,这传递了暖意。

月日结束的年中央经济工作会议,则重申了“房住不炒”。其具体表述为:

要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。

要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,全面落实因城施策,“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

这段中规中矩的话,到底是什么意思?说实话,有点“”,玄妙莫测、令人感觉不到其中的温度。

但是住建部今天召开的一个高规则座谈会,终于亮出了底牌。

通稿不长,全文截屏如下:

下面边划重点,边给出我的点评:

、“当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易。”

这句话非常重要,因为它有温度、有倾向性,是立场鲜明的判断句。这意味着,高层对当前楼市表现是满意的,认为取得了显著的成绩。

基于这种判断,当然不会有进一步收紧的举措。相反,这种表态下往往会有一些“松绑性的微调”。目前的局面,跟去年月非常类似。去年月之后,是年月到月的楼市小阳春。

今天另外一个重要的消息,也佐证了这一点。据媒体报道,今年最后一次全国人大常委会会议已经确定于月日至日在北京举行,从公布的多项工作议程看,房地产法未被提及!

而在今年月“两会”期间,全国人大领导在提及“房地产税法”时,使用了“要加紧工作,确保如期完成”的措辞。

上图是当时中国青年报官网相关报道的截屏。当时媒体一致认为,“房地产税法”极有可能在年“一读”。

“房地产税法”的立法进展,以及被官方提及的方式、措辞,历来是楼市调控的一部分。目前的“此时无声”,显然非常耐人寻味。

此前我曾有过一个判断,在中国常住人口城镇化率见顶(达到%以上,还需要大约年时间)之前,房地产税法很难出台。即便出台,也只可能在局部试行,也无法全面推广。最终,如果计算上多个县城,中国%的城市很难有实质性的房地产税。这个判断,大家可以一起见证一下。

年年底的时候,“房地产税法”的缺席,对楼市当然是个好消息。

、“保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。”

这句话也很有意思。可以从两个方面理解它。

一方面,由于楼市比较活跃,为今年稳定在%以上做出了重要贡献。截至年月,房地产投资额达到万亿,增速是全国固定资产投资额增速的倍。新房成交额接近万亿(全年估计超过万亿),接近总出口额,比增速快大约.个百分点。

可以这样说,没有楼市的发力,不可能有目前的局面。

另一方面,楼市没有剧烈波动,对经济稳定、没有爆发风险也有正面意义。

、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,保持定力,不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策,落实城市政府主体责任,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,完善长效管理调控机制,做好重点区域房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展。

这段话比较长,基本重复了中央经济工作会议的表态,主要是用来“压住大涨预期”的。其中最重要的是“做好重点区域房地产市场调控工作”,它的意思是:调控就是“打地鼠游戏”,专治各种不服,谁露头打谁。

今年月、月前后,曾收拾过苏州。最近两天,在对付深圳的二手房东集体涨价。

一边压,一边托,楼市呈现出“超级鸟笼行情”的走势,完全被管制了起来。其目标,是控制住“城镇化最后一波红利”,让它慢慢释放,为改革赢得时间。而不允许出现疯牛,疯牛会毁了中国经济。这有点类似“核电站”的工作原理。

、“要完善住房保障体系,进一步加强城市困难群众住房保障工作,大力发展和规范住房租赁市场,着力解决新市民、年轻群体的住房困难。”

住房是一种特殊商品,类似大米、白面、蔬菜、禽蛋肉,不能完全市场化。完全市场调节,必然会出问题。所以对于低收入群体、年轻人群体、城市新移民群体,国家应该给予帮助。

我此前多次在文章里建议,对于居民的首次置业和换房,可以给予超低首付,比如成首付、成首付(香港有这个政策);而房贷利率给予补贴,按照基准利率折到折,并跟生育子女多少挂钩;房贷的时间可以延长到年,让两代人接力(接力贷)。并成立专门的住宅银行来操办这件事。

我们可以通过(抵押补充贷款)印钞给货币棚改,当然可以给“首次置业群体”。而且在限价商品住宅销售中,优先保证首次置业、换房等合理购房需求。但愿能早日出台相关政策。

、“要以城市更新为契机做好老旧小区改造,指导各地因地制宜开展工作,尊重群众意愿,满足居民实际需求。”

棚改降速之后,为了填补投资缺口,官方提出了老旧小区改造。如果说棚改主要是拆除重建,那么“老旧小区改造”主要是整体提升。比如安装电梯,整修小区外观和内部环境,增加停车场等配套设施。

此前有媒体披露过,全国共有老旧小区近万个,涉及居民超过万户,建筑面积约为亿平方米。如果全部改造,需要投资万亿元。假设改造期为年,则每年可新增投资约亿元左右。

这种改造,可以提升“老破小(大)”住宅的价值,有利于住宅消费上形成“梯度释放”。换句话说,是把部分蛋糕留给未来最困难的时候吃。

结论

这次座谈会,向我们透露了高层对楼市的真实看法——比较满意。整体上,有一种把“疯牛”装入笼子后“长舒一口气”的感觉。

年,需要继续“保持房地产市场稳定”,使之“对宏观经济平稳健康发展做出重要贡献”。我的判断是,房地产投资增速在年不能低于%,新房销售额增速不能低于%,国有土地转让收入的增速也应该保持在%以上。只有让楼市继续快人一步,才能让稳定在%以上。

至于全国房价平均涨幅,在年也应该略微跑赢增速才行。

换句话说,楼市的几个主要指标已经跟、社会融资额、新增人民币贷款一样,成为观察走向的先行指标了。

楼市的鸟笼行情将持续,调控的“打地鼠游戏”也会不断上演。整体而言,一二线城市楼市有上涨压力,而三四线城市则会高度分化。在核心都市圈里的三四线城市,会受益一二线城市回暖;不在核心都市圈里的,则要看自身政策走向。

收缩型城市的冬天,才刚刚开始,未来日子会比较难过,这些城市的财政,将主要用于“保工资、保运转、保基本民生”上。

  

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