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同样的容积率,为啥你的房子没别家巴适?

发布日期:2020-01-20浏览次数:6

近年来成都楼市主要以期房为主,越来越多的购房者只能通过开发商所提供的相关数据来判断未来将拿到的房子是什么样,没办法所见即所得,这就迫使大家不得不去了解相关知识。

但关于房屋本身有太多专有名词,像楼间距、进深、得房率、使用率、公摊面积、绿化率、建筑密度、容积率等等,令人眼花缭乱。

这些概念经过市场的普及,大多数人都有一定了解,但要真说到里面的门道,只怕还是有很多人一脸茫然。

就像容积率。这两年开发商越来越喜欢拿“容积率”说事儿,以至于购房者多多少少都知道这个词。但要真正搞明白“容积率”到底怎么回事,却并不没有那么容易。

在一般意义上,提到容积率,大家都默认高容积率=低舒适度,也就是说,容积率越高,舒适度越低。

反之,容积率越低,舒适度越高。

但事实真的是这样吗?

相信大部分购房者都有这样的误区,小妹以前也是这样以为的。

实际上,关于容积率和住房舒适度之间的逻辑关系并不能这么简单粗暴的一言概之,单一容积率并不能决定住房舒适度。

容积率到底是什么?

所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

根据《建设用地容积率管理办法》,容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率实际上是代表一个小区的建筑密度,容积率越小,居住密度越小,反之亦然。

对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接关系到居住舒适度。

容积率计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积。

这个公式中,一旦建筑物层高超过米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

通常不同建筑类别有相对应的容积率范围,如下图所示:

一般开发商拿地时,地块容积率就已经确定了,通过给定容积率指标可估算住宅项目平均层数。

平均层数=容积率÷建筑密度×日照间距系数×楼层修正系数

相信到这里,可能已经有朋友看出问题来了。

在容积率的各种换算公式之中,存在一个“平均层数”,凡事一扯到平均,就有点让人抓脑壳。毕竟拿小妹的收入和马云平均一下,小妹也立刻能变成富婆呢!

我们说容积率反映住宅舒适度,这句话本身是没有问题的。

真正的问题在于,经过市场粗暴的灌输,让普通购房者以为容积率=舒适度,把一个影响因素变成了决定因素,这就偷换概念了。

实际上,除了容积率以外,真正影响到住宅舒适度的还有一个词——建筑密度。

到底怎么判断住宅舒适度?

其实,影响住宅舒适度的因素有很多,但比较重要的有三个要素:容积率、建筑密度、建筑层数。

三者对住宅舒适度是共同影响的,任何一个单提出来都不足以决定舒适度。

但是相对来说,只要电梯配够,单一建筑层数因素的影响就不是很大,最主要的还是容积率和建筑密度。

在同一块项目用地范围内,容积率指的是地上建筑物的总建筑面积对地块面积的比数,又称建筑面积毛密度,是面积比例。

建筑密度则是指具体指建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比,反映的是空地率和建筑密集程度。

它们之间也有一个换算公式:

容积率=建筑密度×建筑层数

如果单以容积率来判断住宅舒适度,那么在容积率确定的情况下,建筑层数越高,建筑密度越低,就像这样:

这种超高层建筑群在容积率不变的情况下,建筑密度很低,但显然舒适度并没有得到很好的改善,万一电梯再没配够

……

通过控制建筑密度和建筑层数两个变量来调试容积率的例子在成都也不少,成都比较常见的是高低配,即高层+别墅。

高低配设置下,高层牺牲了容积率(数据上共享地块容积率,但实际容积率很高),别墅牺牲了部分隐私(毕竟你的院子可能就在高层眼皮底下),双方各有所失,价格上也未必优惠多少,舒适度就只能如人饮水冷暖自知了。

此外,影响住宅舒适度的还有赠送面积。

比如地下室、半地下室、阳台、露台等不计入或部分计入建筑面积的地方,但它也在项目范围内,实际上增大了容积率。

老实说,这种赠送面积一般都是开发商为了增加得房率数据搞的营销手段,看看就好,不必当真。

总之,对一般刚需刚改住宅来说,容积率和建筑密度等关系到舒适度的因素还是要多加考量的,不能只看容积率,免得货不对版,买完悔不当初。

不过豪宅就不一样,豪宅自有豪宅的逻辑,不完全遵循一般住宅的判断标准,所以容积率的高低并不能成为判断豪宅舒适度的影响标准。

像锦江的明星项目中国华商交子公馆,容积率.;春熙路商圈的金融街·融御,容积率最高达.……

虽然说这三个项目容积率过高是因为受物业类别影响(商业+住宅),但豪宅这种容积率也依然让普通购房者目瞪口呆。

然鹅并不影响它们成为(买不起的)地标性建筑,自然也不用担心舒适度。

不过这也侧面反映出容积率并不能完全代表住宅舒适度,刚需刚改的朋友,买房时还是要擦亮眼睛啊!

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