深圳房价居高不下,根本问题是……_国内楼市_资讯_乐房网

深圳房价居高不下,根本问题是……

发布日期:2020-05-04浏览次数:30

来源:新财富杂志

深圳的土地,去哪儿了?

来源:智本社(:-)

作者:清和

原标题:《深圳楼市:“正确地回答了错误的问题”》

“没有什么比正确地回答了错误的问题更加危险。”(彼得·德鲁克,无考证)

大疫之下,全球经济断崖式下跌,国民收入下降,失业压力增加,深圳豪宅却被“秒光”,引发房价上涨的担忧。问题出在什么地方?

如何整治深圳楼市被爆炒的问题?

深圳监管部门雷霆出击,重点整治房产中介恶意炒作、哄抬房价,收取“喝茶费”、“更名费”,要求下架虚高房源信息,打击新房市场“捂盘惜售”、抱团涨价,暂停部分项目网签,重点监控网红楼盘。

这是一个正确的答案,但却是一个错误的提问。

错误的提问,偏离了方向,模糊了本质,正确的答案让问题更加糟糕。

最近十多年,中国实施了多次楼市调控,但房价依然我行我素。为什么?

因为我们提出的问题一直是错误的,导致没能认清楼市的本质,本质问题与解决方法南辕北辙,房价与预期则背道而驰。

本文继《深圳,怎么了?》《深圳,怎么办?》后,再从土地供需的角度,探索深圳楼市及城市的“根问题”;指出土地供给结构性失衡正推动深圳向“幂律型社会”演进。

楼市的根本问题:土地供给的结构性失衡

深圳楼市的根问题是土地供给结构性失衡。

很多人将深圳高房价归咎于人多地少。根据国家统计局公开数据,年,深圳常住人口为.万人(加上流动人口,预计总人口为万),土地面积为.平方公里。

年,深圳常住人口密度为人/平方公里,远大于北京的、广州的和上海的。

人们由此推断深圳高房价的合理性,导出解决方案是深圳扩容,将惠州或东莞合并。

这同样是一个正确的答案,但又是一个错误的提问。

深圳人口密度确实远大于北上广,这是土地供需紧张的基础。但不是问题的根本,土地供需矛盾的根本问题在于土地供给的结构性失衡。

换言之,深圳不是没有土地,而是土地没有用在住房上。

证券时报·数据宝统计显示,过去十年,深圳住宅用地成交面积为.万平米,位居个城市中倒数第四,不到北京十分之一,上海.%。[]

从年到年,深圳新增多万平方米商住工业土地供应中,居住用地只有%。

深圳居住用地占整个城市面积只有%。与国际大都市相比,这个数据低得惊人,伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过%。这个数据低于北上广,仅比香港的%高一点。

在-年的五年间,深圳常住人口增量达万,新增住房供应仅约万套。新增住房供应远远跟不上新增人口的规模,人为地制造了供需矛盾。更何况在新增供应住房中,豪宅和人才房的占比增加,加剧了商品房的紧缺。

深圳的土地,去哪儿了?

年,深圳市制定了《城市建设与土地利用十三五规划(-)》规定:

一、到年深圳的基本生态控制线不变,即划出不少于平方公里不可开发的土地,大约占深圳平方公里的一半。

二、至年全市工业用地占建设用地比重不宜低于%,划定了平方公里的“工业用地红线”。

图:城市建设与土地利用十三五规划,来源:深圳市规划和国土资源委员会

从这份文件可以看出,深圳制定了生态控制线和工业用地红线,合计平方公里,占深圳土地面积的%,给了生态保护和工业使用。剩下的多平方公里土地,由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。

可以看出,深圳对工业、商服的土地供给要比住宅用地大方得多。

图:过去十年深圳各类土地成交面积,来源:证券时报·数据宝

证券时报·数据宝显示,过去十年深圳工业用地成交达到.万平,成交面积位居全国第位;规划建筑面积万平,位居全国第位。商服用地成交达到.万平,位居第位;规划建筑面积.万平,位居第位。[]

年月,为了吸引企业总部入驻,深圳一次性推出平方公里的工业用地。这是什么概念?上海面积比深圳大两倍多,整个十下)

当时,位于香港九龙荔枝角的美孚新邨成为香港第一代中产的安家之所。有了房子,中产才算是这座城市的真正主人。

不过,香港人的中产梦终结于年的亚洲金融风暴,不少中产的房产沦为负资产。如今,香港的高房价阻隔了香港社会阶层的进阶。

每一座城市,似乎都有个具有中产代表性的“美孚新邨”。但是,深圳没有。深圳的中产还没成长起来,大量的产业工人还没真正认识这座城市,这座城市的房价已涨到让他们难以奢望的高度。

这两类青年在行为上可能比较极端但很有代表性。更多的人可能会因这座城市的房价而选择离开。

我担心,这次疫情会成为深圳人口流入的拐点,也可能成为深圳城市竞争力的拐点。虽然过去几年深圳一直是全国人口吸引力最强的城市,然而种种迹象表明,越来越多人在逃离深圳:

年,深圳的城市新增人口只有万,同比下降万,少于广州的.万。

年,深圳移动网络用户数量断崖式下跌,从年的万下降到万,一年消失了万用户。

从年到年,深圳小学生在校人数增长率达.%,远高于北上广。但是,年,深圳小学生招生人数居然出现负增长(-.%),幼儿园招生人数更是下跌.%。

今年疫情期间,在微信指数上,“逃离深圳”出现三次小高峰,以四月最甚,一批深漂正在转租、清退出租屋离开深圳。

图:“逃离深圳”的微信指数,来源:微信指数,智本社

根据人社部数据,截至月日,还约有-万人农民工未返城。有研究认为,还有万农民工未返城。其中,深圳有多少?五一后,能否回来一部分?

这次疫情对深圳的冲击可能大于上海、广州及其它一线城市(北京受隔离政策的特殊性影响)。

大疫之下,外贸受阻,深圳支柱产业外贸、出口制造业及国际物流遭受冲击。深圳经济的对外依存度达.%,远高于远高于上海的.%、北京的%和广州的.%。

外贸受阻,投资低效,内需似乎是唯一的增长动力。然而,深圳中产羸弱,中产消费被房价挤压,城市内需受到抑制。人均年度消费总额占人均的比例仅为%,远低于北京的%、上海的%、广州的%。

庞大的中产阶级,可提供强大的内需动力,美国消费对经济增长的贡献率平均超过%。中国,尤其是深圳,中产消费不足,经济系统无法生成可持续增长的内循环及内生动力。

如何破局?

只有提出正确的问题,我们才能往正确的方向去寻找答案。

我们回到原点,从深圳土地供给出发,提出好问题,再解决问题。

月日,深圳住建局领导表示,深圳有很多标本兼治的手段来解决房价问题,比如对高房价在交易环节征高税收,推出房地产税,“五限”(限购、限价、限贷、限售、限户型)调控措施及加大供应。

这些都是好答案,但是我们的问题是错的。正确地回答错误的问题,会使问题更加糟糕。比如,对新房限价,深圳新房比二手房低几万块一方,这反而吸引资金毫不犹豫地涌入抢购。这样越调控越扭曲。

深圳的根问题并不是高房价,而是土地供给结构性失衡。从这个正确的问题出发,答案好坏无非是能力问题,而不是方向问题。

这篇文章与《深圳,怎么办?》,在内容主体上没有太大的变化,但为什么还要写?

今年是“十三五”规划的最后一年,即《城市建设与土地利用十三五规划(-)》实施的最后一年。

如今面临改革开放年以来最为关键的形势,深圳正在制定“十四五”规划,强烈建议政府部门能够扭转十三五规划中的土地规划问题:

一、重新科学评估并确定基本生态控制线(不少于平方公里)。

香港有个郊野公园、个特别地区、个海岸公园及个海岸保护区,合计约占香港总面积超过%的土地,被冠以环保之名明确禁止开发。

香港政府试图开发大屿山岛给市民提供公屋,但是大地产商裹挟极端环保主义阻扰土地供应。这导致香港的土地开发率仅有.%,住宅用地占比只有.%。

深圳政府对生态控制线需要拿出科学的评估依据,如此才能更合理的支配土地资源,同时减少地产商、有产者与大量无产者之间的矛盾。

二、重新科学评估并确定工业用地红线(工业用地占建设用地比重不宜低于%,平方公里)。

%的工业用地比重是否有科学依据?

当时划定%的工业红线可能是按照工业产值比例计算的。根深圳统计局数据,年第二产业产值占全市生产总值的.%,与之匹配的是%的工业用地比重。

问题在于,如今工业用地已经严重过剩,办公楼空置率持续走高,更何况第二产业产值比重也一直在下降。下一个五年计划,完全可以考虑下调工业用地比重。

三、试点土地要素改革,加大城中村的土地供应。

除了向生态控制线、工业用地红线要地,还要向城中村要地。

月日国务院颁布了《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。这份表示:“制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。”

深圳作为改革的先锋城市,理应率先推动农村集体土地入市改革,激活庞大的城中村集体土地,才能为商品房提供大规模的土地供给。农村集体土地供给方向应该是普通商品房用地、保障性住房用地,而不是豪宅及高档商品房,如此反而加剧结构性矛盾。

年,深圳计划到年新增商品住房不少于万套,占新增住房供应总量的%。但是,万套最多覆盖多万人口,与市场需求相去甚远。接下来,深圳必须加大普通商品住宅的土地供给。

农村集体土地入市,打破供给主体过于单一的问题,促进土地供给多元化、市场化,让更多的中产有选择购房的机会。

四、大规模建设保障性住房,尤其是安居房、廉租房。

深圳还计划到年深圳的保障性住房供应量不少于万套,但是最多覆盖万人。到年,深圳保障性住房的覆盖面可能只有%,远远低于新加坡的%,甚至低于香港的%。

土地供给市场化,加大土地供应,土地交易自由竞争,让土地价格、房地产价格由市场决定,逐渐打破过度调控,辅之以豪宅税等政策,同时加大保障房供应。

这就是从正确的问题出发,去寻找正确的答案。

深圳虽然土地财政依赖度低,但作为金融城市,容易出现支撑高房价以做大金融资产的倾向。目前的高房价,加剧产业空心化、经济泡沫化,推高负债率,不利于经济转型升级。

图:橄榄型社会,来源:智本社

深圳的工业用地、人才房、城中村难以支撑“总部经济”和新兴产业。产业工人、技术工人、知识白领、工程师、管理者及庞大的中产,才是深圳经济转型升级的核心动力。而与之配套的不仅是工业用地、豪宅和人才房,更重要的是大规模的普通商品房、廉租房、安居房及医疗、教育等公共用品。

深圳,这座城市的转型,需要以“土地决定论”找问题,以“人才决定论”找答案:

从过去的“输血”逐渐转向“造血”,从“人口随产业走”转向“产业随人口走”,核心是吸引人才、留住人才并培养人才,构建以人为本的橄榄型社会。

参考文献:

[]中国城镇住房自有率达%户均资产超万,陈见南,证券时报;

[]粤港澳大湾区房地产市场白皮书,贝壳研究院;

[]年一季度深圳商办市场回顾与展望,戴德梁行研究院;

[]年中国城镇居民家庭资产负债情况调查,中国人民银行调查统计司,中国金融;

[]一九七一年香港年报,香港政府,香港:天天日报有限公司;

[]香港中产处境观察,吕大乐,王志铮,三联书店(香港)有限公司。

(感谢贝壳研究院、戴德梁行研究院、证券时报·数据宝等为本文提供研究及数据支持;另,本文观点不作为任何投资建议。)

  

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